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规划局批前公示荆州区五个还建还迁小区随着调控政策不断深入,当下房地产市场确确实实感受到了市场压力,部分城市市场降温特征明显。当然,想要真实地了解各城市市场冷热程度,微观数据譬如新开盘项目去化率不啻为有效途径。选取易居部分代理项目开盘销售情况,不难发现存在以下三方面特征:
1、7-9月,26个典型城市平均去化率达73%,依旧维持在较高水平。而从历月走势来看,整体去化率呈小幅下滑趋势,由7月的71%降至9月的70%,净减少1个百分点。具体而言,无锡、武汉等市场热度惯性延续,去化率稳中有升,尤其是武汉市场持续火热,去化率长期保持在90%以上。反观,北京、上海等市场明显降温,去化率均有不同程度的回落,部分项目去化率更是低于30%,市场压力可见一斑。个别热点城市似有降温迹象,典型如重庆,去化率明显回落,新开盘项目不再是一味“**”,部分项目去化率跌至80%附近。当然,受制于重庆新增供应持续偏紧,库存消化周期现已不足3个月,这类项目去化前景依旧不成问题。
2、各城市市场周期迥异,去化表现显著分化。成都、武汉、西安和重庆等市场热度不减,新开盘项目去化表现优异,平均去化率都在9成以上,首开便告**的案例不在少数。典型如成都,基于房地产市场持续供不应求,叠加一二手房价格明显倒挂,购房者的心理预期强烈,新开盘项目摇号中签率一度低至1%。限购升级后,中签率明显回升,但近乎断供的主城区以及近郊高性价比楼盘仍备受市场追捧,多项目案场频现抢购潮。
多数城市去化表现尚可,平均去化率维持在60%-90%之间。典型如常州,中低端项目去化表现优异,去化率基本能够达到90%以上,多数限价盘开盘当天即。售价约2万/平方米的高价盘去化表现难言乐观,部分项目蓄水周期明显拉长,案场到访量持续走低,去化率更是低于50%,总价偏高很大程度上导致这类项目去化相较困难。
沈阳、福州、北京等市场确有降温特征,平均去化率均不足60%。典型如厦门,限购后外地投资客被迫离场,叠加房价上涨过快本地居民购买力难免透支,有效市场需求断崖式下跌,平均去化率低至29%,暂居各线城市末位。
3、就产品结构而言,当下改善性需求持续释放,90-150平方米三房、四房去化表现上佳,主力户型位于该面积段的热销盘开盘当天去化率大都超95%。并且,随着二孩家庭持续增多,有望进一步推升三房、四房市场占有率。反观,受制于调控政策持续高压,有效抑制投资、投机性需求,70平方米以下小户型去化表现较差。另外,150平方米以上大户型去化表现不尽人意,总价偏高、市场需求不足乃是重要因素。别墅去化率普遍较低,一线城市更为明显,多数别墅项目去化率不足30%。鉴于一线城市别墅套均总价门槛超千万级,所对应的高收入群体基数毕竟有限,去化表现不佳也属正常现象。
具体到各线城市,各档次产品去化表现差异明显。一线城市远郊刚需盘去化率持续偏低,受困于房价长期高位运行,刚需客群购买力略有不济,部分刚需客被迫转辗二手房市场,新房市场出现了一定的分流效应。受限价政策影响,中心城区改善性项目售价大都低于市场预期,高价盘更是存在较大的套利空间,很大程度上导致这类项目去化表现出众,去化率显著高于远郊刚需盘。相较于一线城市,二三线城市市场行情迥异,表现于中低档产品去化率明显优于高档产品。一方面,刚需、刚改市场成交依旧活跃,适销项目去化表现良好,即使不能做到开盘当天**,进入顺销期也能快速的去化完毕。另一方面,再改、豪宅市场不容乐观,市场观望情绪浓重,高档产品去化率普遍偏低,前期盘更是面临较大的去化压力。
综合而言,当下各城市市场行情相对独立,各项目案场去化表现也存在较大差异,诸如厦门、北京等市平均去化率不及50%,尽显市场压力。而在宏观经济犹存较大下行压力的背景下,房地产更要发挥经济压舱石的功效,四季度也将迎来难得的销售窗口期,众房企还是要积极推案营销、加紧抢收业绩。
责任编辑: liangchunmei
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