认房又认贷再次开展

因城施策”会导致一二线乡村房贷增量放缓，中金公司分析员陈健恒、唐薇认为。但三四线城市上升。去年房贷基本集中在环渤海、长三角和珠三角区域。排名前5省份占全国房贷比已经超过50%随着限购限贷门槛的再次提高，房贷开始流向弱二线乡村以及三四线城市。表示。就商业银行房地产贷款管理的因城施策”工行信贷与投资管理部总经理魏学坤表示，对一线及热点二线乡村，应稳妥支持以自住为主的普通住房开发项目融资，同时从严控制土地购置价格较高的新增住房开发项目，防范热点乡村“抑制泡沫”风险。适度坚持个人住房按揭规模的同时，严格限制“首付贷”零首付”等融资加杠杆的投机购房行为。同时指出，商业银行应加快个人住房信贷产品创新，例如:设计多样化的个人住房信贷产品，灵活转变个人信贷产品抵质押模式，合理确定贷款利率;风险可控的前提下，优选客户并提供多样化的还款方式，提高产品便当性等。

全国多地房地产调控政策出台或升级，近日。其中，北京开始“认房又认贷”并上调二套房贷款首付比例要求(普通自住房和非普通自住房首付分别达60%和80%同时，将二套房个人住房贷款(含公积金贷款)年限缩短至25年。房价继续上涨，但居民购房意愿不减的这轮房地产热潮中，再度来袭的限购限贷，直指购房中的高杠杆。再考虑到整体利率水平上行的大势，房贷在今年“量减价升”已经成为共识。

房价继续上升购房意愿仍高

52.2%居民认为目前房价“高，央行调查统计司3月21日发布的2017年第一季度城镇储户问卷调查演讲》显示。难以接受”42.9%认为目前房价“可以接受”4.9%认为“令人满意”对下一季的房价，27.2%居民预期“上涨”49.6%预期“基本不变”10.6%预期“下降”12.6%看不准”未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为22.9%较上一季提高2.8个百分点。

居民购房意愿升至历史新高，中银国际分析师朱启兵表示。同时，尽管房价经历了明显上升，但居民对当前房价的接受度较2016年四季度有所增强。认为目前房价“高，难以接受”居民占比则连续6个季度高于50%同时，预期下季度房价“上涨”居民比例较2016年四季度上升了0.3个百分点，为2014年二季度以来新高。兴业银行首席经济学家鲁政委等人指出，居民对未来房价走势的判断一定水平上取决于过去的房价变化。历史数据显示，70个大中城市二手住宅价格指数环比领先房价预期上涨比例约1个季度左右。值得注意的居民购买住房意愿比例与房地产销售之间的关系发生了变化。2009年和2013年楼市繁荣出现时，购房意愿比例领先或同步于住宅销售额增速，出现上升迹象。而在住宅销售额快速攀升的2016年初，购房意愿比例却没有明显上升。2016年的这轮楼市繁荣中，住宅销售增速领先于居民购房意愿的变化，反映出住宅销售的火爆一定水平上刺激了居民的购买意愿。鲁政委等人表示。

居民购房意愿回升和认同房价比例的上行，朱启兵认为。意味着房地产价格仍有一定支撑，仅从需求端着手调控的措施效果仍需观察。

认房又认贷再次逐步推开

2010年9月起推向全国，限购政策始于2010年4月的北京。2011年初迎来全国性加码(新国八条”目前，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的限购政策基本一致，且均达到史上最严。上海，外地户口家庭限购2套，单身限购1套。上海最新一次政策调整于2016年3月，社保和纳税年限要求提高到5年。

也就是差别化住房信贷政策，限贷。其历史要远早于限购。不过，2016年前，限贷基本是全国范围的;2016年后，限贷越来越成为一种区域性的政策。

限购限贷政策既可以说是市场变化的原因，中信证券分析师陈聪表示。也可以说是市场变化的结果。2017年限购限贷政策和此前的差别则是区域之间的差异度越来越大。局部区域的去库存政策仍然继续，另一些热点乡村则进入收紧周期。认房又认贷政策的再度推出，始于2010年5月起的调控。陈聪指出，随着房价上涨，卖小买大”十分罕见，认房又认贷对改善性需求影响较大。不过，2014年9月，由于房地产市场平稳，央行等发文执行新的首套房认定标准，即‘对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，应执行首套房贷款政策’这在事实上取消了对贷款记录的认定，从而松绑了改善性需求，有力推动了市场复苏。直到今天，绝大多数需要积极抚慰库存去化的三四线城市，这一认定规范仍在执行。陈聪表示，现在一线乡村的限购规定虽然相同，但限贷仍有一些差别，严厉水平依次分别为北京、上海、深圳、广州。二线乡村限贷的严厉水平远不如一线乡村，绝大多数二线乡村都没有认房又认贷。

陈聪认为，展望未来的限贷政策。提高首套房按揭贷款首付比例规范可能对个别乡村影响较大，改变二套房首付比例的可能性较大;可能性很高的按揭放款周期拉长，利率折扣优惠逐渐被取消。

政府将继续强化差别化信贷调控，中行国际金融研究所预计。进一步提高贷款门槛，包括二套房认定标准、首付比例、贷款利率等;扩大限购城市范围，局部三、四线乡村也将纳入限贷范围。

按揭利率趋势上升

3月全国首套房平均房贷利率为4.49%环比上升0.45%与去年3月持平。融360指出，融360近日发布的房贷数据显示。3月全国房贷优惠利率处于收紧状态，局部地区银行已收紧首套房利率折扣。

全国一二线城市的房贷都有继续收紧的可能;从银行的资金价格看，中原地产首席分析师张大伟预计。利息上升也已是趋势。

2月3日央行上调7天期、14天期和28天期逆回购利率后，事实上。海通证券宏观首席分析师姜超就指出，房贷利率存在大幅上调的风险。比较历史数据后指出，合理的房贷利率应该在5.5%左右。目前5年期以上贷款基准利率为4.9%这意味着依照5.5%合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。姜超表示。

尽管近期各地陆续曝出房贷利率折扣上调的新闻，国泰君平安球首席经济学家花长春等人研究指出。但这主要是作为房地产调控政策的一个方面，并非是逆回购利率上调传导的结果。若贷款基准利率坚持不变，想要通过上调房贷利率遏制房地产投机，仍需依赖央行的窗口指导或针对房贷利率定向加息。

房贷利率或将进一步上行。央行可以窗口指导等方式要求银行减少房贷利率优惠幅度或提高个人住房按揭贷款利率。中行国际金融研究所预计:二季度。

政府就通过行政手段将利率折扣最低打到9折(此前为85折)这里需要区分的行政手段还是市场手段。通过行政手段管控杠杆本钱的效果会很差，本轮调控初始。必需要市场来调整杠杆本钱。所以，如果当前的95折是市场情况所然，那么，就和之前的行政9折有着天壤之别，这意味着接下来贷款难度将大幅提升，而并非只是表象的5个百分点之差。华泰证券研究员谢皓宇指出。

全国范围内的住房抵押贷款加权利率都在上升，当前受监管措施加强以及融资利息上升影响。平安证券首席经济学家张明表示，这自然会抑制购房行为。

房贷增速将明显放缓

去年这15家银行的新增贷款中，前15家披露2016年年报的A股上市银行汇总数据显示。65.3%来自个人贷款(2015年该比例仅为49.6%新增个人贷款中，新增个人按揭贷款分别占新增个人贷款和新增贷款总额的87.7%和57.2%占比较2015年分别提高10个和18.7个百分点。工行、农行、民生银行和无锡银行新增按揭贷款占新增个人贷款比重均超过100%

去年末，建行2016年年报显示。建行个人住房贷款余额为3.59万亿元，较上年新增8117.52亿元，增幅为29.26%余额、新增均居同业之首。建行年报表示，该行个人住房贷款业务严格执行差别化信贷政策，重点支持百姓购买自住房;主动适应市场变化和客户需求，局部地区试点推出住房金融生态圈综合营销服务方案和农民住房财富抵押权抵押贷款业务。

随着今年3月以来新一轮从严房地产调控政策的出台，中行国际金融研究所预计。二季度个人住房按揭贷款增速或将明显放缓。